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        馮侖:樓市會伴隨結構改變 大家會更安全買房

        來源:買房周博通
        日期:2022-10-30
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        《馮侖:換房退稅、利率下調……未來樓市走向如何?》

        問:馮叔,請教一個與房地產有關的問題。國慶節前夕,財政部和央行出臺了一些與房地產有關的具體政策,簡單來說,政策可以分為兩部分:一、首套個人住房公積金貸款利率下調,放開商貸利率下限;二、對出售自有住房并在一年內購同城住房的納稅人,予以退稅優惠。

        您覺得,在短期內,換房退稅、首套房貸利率下調,以及降低公積金貸款利率,哪個政策刺激效果最大?房地產市場轉暖的標志性特征會是什么?

        馮侖:國慶節前后,出臺了一些政策,降息以外,對同城換房的稅也有一些減免,都是為了刺激大家對商品住房的需求。

        我想,這些政策滯后兩三個月,慢慢地會有一些效果。因為大家對這些政策的消化、理解,還要通過一些個案,以及一些專業的中介服務機構,才能傳達到客戶這邊。所以它會有一定的效果。

        但是說,要整體讓住宅這個市場完全回到2020年之前那樣一個狀況,我認為是已經不可能了。

        未來,房地產市場,特別是住宅市場的恢復,有兩個特征。

        一是剛需的部分和剛改的部分,增量總還是會有的,而且每年都會有一定的增量。這個10年20年之后都有,只要中國城市人口還在增加,這個都會有。這是一個基本面。

        你第一次買房,這是剛需。然后你有了孩子,老人也要一起住,原來的房子不夠住,你再換房子,我們可以稱這樣的改善叫剛改。

        剛需和剛改這部分還會有一個基本的量,但這個量也不會像2020年之前增長的幅度這么大。

        第二是結構上在細分。未來的復蘇,會伴隨著一些結構上的改變。

        比如說,原來很多人有投資性的需求,趁著市場的逐漸恢復,會把原來手里的一些房賣掉。也就是說,投資性的客戶還是在持續地減少,這對市場有一定的承壓。

        另外,大家會更安全地去買房。也就是說,在自住、改善以及租賃之間,大家會有一個選擇。以后的結構,政府提供的租賃房會增加一定的比例。剛就業的年輕人,租賃的房子的比例也會增加一部分。

        所以,未來總量會些微的上升。但是結構的改變,特別是在首次置業、改善置業、租賃住房之間,這些結構性的改變還是最重要的。

        住宅領域的細分化,市場、客戶的細分,服務的細分,將會是未來總量逐步恢復以后,最重要的一個變化。

        問:還有一個問題。最近有這樣一個新聞:上海一業主,為了把自己的房子賣出去,開出巨額懸賞。除去中介費后,額外獎勵。第一,獎勵賣出房子中介22萬現金。第二,獎勵兩部以上蘋果14pro max,價值23398元?偑剟罡哌_25萬元。再加上75萬的中介費,中介做這一單可以賺100萬。

        對該業主如此「刺激」的售房獎勵,一些網友表示不解,「為什么他寧愿多給中介費都不愿降點價?」也有網友認為,這套房子還有不少議價空間,房子的成交價格將低于2230萬元的報價。對此,您怎么看?

        馮侖:這是業主的權利。業主愿意額外獎勵幫他賣房的人,同時又不影響中介公司的收入,我覺得首先這是他權利。

        這也反映出一種心態。我們知道,市場上房產交易越來越困難,F在在北京,一套二手房,你掛出來,沒有10個月,12個月,你大概賣不出去。但這個業主比較著急要成交。市場現在的價格又不太支持他自己的報價。比如說他想賣2200萬,可能市場只能支持1800萬。他用獎勵這個方式,有可能還是按2100萬的價格賣出去了,他還是多賺了200多萬,超過市場的價格。

        所以這說明這個上海人比較聰明,也比較會算賬,比較會做生意。但這種事,估計不會發生在東北,東北可能就是很簡單,一下減到1800萬,結果還賣不出去,1500萬賣了,就這樣。但是上海人會正面的激勵。他不是用降價來激勵,而是維持價格,用獎勵來激勵你買他心目中那個價格,所以他也不吃虧。
        關鍵詞: / 馮侖 / 樓市 / 買房 / 結構 / 
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